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创业策划杭州楼市08总结 09预测.doc

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2008 杭州房地产市场年终回顾与 2009 年预测中国指数研究院 2007 年,全国楼市一片红火,杭州楼市也不例外,销量一路攀升,价格也一路飞涨,让很多人望尘莫及;2008 年因奥运而一直让人期盼,但从年初的雪灾到新疆的暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴,2008 的中国大喜大悲,多灾多难,楼市也开始急转之下,成交量一路走低,价格震荡下探,从拐点论、崩盘断链到救市,楼市犹如过山车,让众多人心惊肉跳,相较之下,杭城楼市在 2008 年的总体表现较为平稳,但仍然渐行渐冷,暗流涌动,成交量一路下滑,成交价格在波动了半年后,因万科的全线降价而随之下调,临近年关,楼市成交略有反弹,但存量巨大,盘点全年,仅个别质优楼盘销售出众,其余众盘销量平平,09 年去化压力陡增,市场形势依旧不容乐观。1、 宏观经济篇08 年下半年,由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球,国内外经济环境出现了前所未有的变化,一系列困难和不确定因素集中释放,相互叠加,给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战,面对错综复杂的形势,杭州市沉着应战,着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题,经济发展基本面依然良好,经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。1-3 季度,杭州市完成地区生产总值 3321.11 亿元,按可比价计算同比增长 11.6,快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点,但增幅较上年同期有所减少,经济增长放缓趋势明显。其中,一、二、三次产业分别完成增加值 116.88 亿元、1697.39 亿元和 1506.84 亿元,增长 1.1、9.8和 14.5,与上半年相比回落 1、3.9 和 1.8 个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率 2.2、50.6和 47.2,产业结构为 3.5 51.145.4.1.1 三大需求合力减弱,对经济增长贡献有所下降 投资需求增长趋缓。1-3 季度,完成全社会固定资产投资 1221.77 亿元,较去年同期增长 20.1,与上半年相比回落 4 个百分点。扣除投资价格上涨因素, 1-3 季度,实际分别增长 6.1、7.5,同比回落 7.8 个百分点。消费品市场增长平稳。1-3 季度,实现社会消费品零售总额 1148.76 亿元,增长 20.7,增幅同比提高 4 个百分点,扣除价格因素实际增长 12.4,实际增幅同比回落 1.7 个百分点。其中,住宿餐饮业增长最快,消费结构发生趋势性变化,消费热点持续扩散,吃、穿、用(日用品)类等生活必需品消费增速较快,部分生活附属商品销售出现下降趋势。对外贸易持续低迷,利用外资增速回落。受世界经济减速的影响,杭州市对外贸易一波三折,进出口增速自去年 6 月起始终在低位徘徊。1-3 季,进出口总额为 373.69 亿美元,增长 14.9,其中出口 258.75 亿美元,增长 15.0,低于全国( 22.3)、全省(24.3)平均水平 7.3 和 9.3 个百分点,外贸出口依存度同比下降 6.7 个百分点。1-3 季,实际利用外资 26.84 亿美元,增长 29.3,增幅同比回落 19.1 个百分点。1.2 财政收入增长基本平稳,信贷资金紧缩稍有松动财政收入总体保持增长。1-3 季度,杭州市实现财政总收入 744.59 亿元,增长21.9;地方财政收入 375.54 亿元,增长 25.5,同比分别回落 1.8 和 1.6 个百分点。其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓,一定程度上反映了当前经济的严峻形势,财政对经济的滞后反映已逐步显现。信贷投放有所增加。07 年,国家货币政策连续紧缩,金融机构贷款增幅逐月回落,至08 年 6 月底,贷款余额增幅回落到 12.3的近年来最低点,7 月开始出现回升。9 月末,杭州市金融机构本外币贷款余额为 9555.01 亿元,增长 15.6;本外币存款余额11010.82 亿元,增长 19.8,增幅同比回升 1 个百分点。1.3 消费价格涨幅回落,生产价格仍在高位消费价格涨势明显放缓。今年以来,受上年翘尾因素和新涨价因素的共同影响,CPI月度增幅在 3 月达到新高点 7.4。7 月,在宏观调控效应显现、“翘尾”影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下,CPI 开始回落。 1-3 季度,杭州市居民消费价格总水平累计上涨 6.4,涨幅比 1 季、上半年分别低 0.2 和 0.5 个百分点,低于全国(7.0)0.6 个百分点,与全省平均水平持平。其中 9 月上涨 4.3,涨幅比上月缩小 0.4 个百分点,创今年以来的新低。生产价格继续攀升。1-3 季度,原材料、燃料、动力购进价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨 13.0和 7.5,同比分别上升 8.9 和 4.1 个百分点。两大价格涨幅倒挂为5.5 个百分点,同比扩大 4.8 个百分点。九大类原材料价格除纺织原料基本持平外,其余八大类均呈上涨趋势,其中黑色金属材料类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。 1.4 就业形势较为稳定,居民收入增长农村快于城镇就业形势良好。9 月末,全市城镇单位从业人员 154.61 万人,比上年同期增加 42.04万人;全市城镇登记失业率 3.01,比上年同期下降 0.12 个百分点,低于 4的年度计划调控目标。城乡居民收入保持增长。1-3 季,城镇居民人均可支配收入 18531 元,增长 10.6,扣除价格因素实际增长 3.9。工资性收入仍是城镇居民收入的主要来源,但受到诸多方面的影响,增速放缓;1-3 季,农村居民人均现金收入 9653 元,增长 14.9,扣除价格因素实际增长 8。名义和实际增幅分别快于城镇居民 4.3 和 4.1 个百分点。2、 开发经营篇2008 年 1-11 月,除销售面积与销售额外,杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。1-11 月,杭州市完成房地产开发投资 489.96 亿元 ,比去年同期增长 27.16,其中商品住宅投资额达 368.3 亿元,同比增长 26.42。1-11 月,商品房销售额 536.35 亿元,同比下降 26.35,其中商品住宅销售额464.26 亿元,同比下跌 29.07。图 1房地产开发投资额与商品房销售额-40-200204060801001200 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 071-6071-7071-8071-9071-10071-11071-12 081-3 081-4 081-5 081-6 081-7 081-8 081-9 081-10 081-11亿元房 地 产 开 发 投 资 额 商 品 房 销 售 额 开 发 投 资 额 同 比 增 长 率 销 售 额 同 比 增 长 率数据来源国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。1-11 月份,杭州商品房竣工面积 553.81 万平方米,比 2008 年同期上升 28.64%。其中商品住宅竣工面积为 440.48 万平方米,同比增加23.79。1-11 月份,杭州商品房销售面积 608.99 万平方米,同比下降了 36.75。其中商品住宅销售面积为 536.18 万平方米,同比下降 39.43,销售压力严重。图 2商品房竣工面积与销售面积-20020406080100120140160020040060080010001200071-6071-7071-8071-9071-10071-11071-12 081-3 081-4 081-5 081-6 081-7 081-8 081-9 081-10 081-11万平方米商 品 房 竣 工 面 积 商 品 房 销 售 面 积 竣 工 面 积 同 比 增 长 率 销 售 面 积 同 比 增 长 率数据来源国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11 月,杭州商品房新开工面积 1025.16 万平方米,同比增加 30.31,增速继续放缓,其中商品住宅新开工面积为 737.95 万平方米,同比增加 27.84图 3商品房新开工面积-1001020304050020040060080010001200071-6071-7071-8071-9071-10071-11071-12 081-3 081-4 081-5 081-6 081-7 081-8 081-9 081-10 081-11万平方米商 品 房 新 开 工 面 积 同 比 增 长 率数据来源国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)表 12008 年 1-11 月杭州房地产开发经营数据 单位亿元 /万平方米开发投资 施工 新开工 竣工 销售 土地购置投资额 同比 面积 同比 面积 同比 面积 同比 面积 同比 金额 同比 面积 同比房地产/商品房 489.96 27.16 4678.35 3.141025.1630.31 553.81 28.64 608.99 -36.75 536.35 -26.35商品住宅 368.3 26.42 3420.97 -3.11 737.95 27.84 440.48 23.79 536.18 -39.43 464.26 -29.07办公楼 34.98 20.95 373.24 24.51 83.71 63.78 21.1 44.42 40.01 9.47 48.21 28.63商业营业用房 31.89 -2.03 330.69 0.11 74.74 11.32 31.74 -18.41 20.96 -25.12 17.5 -37.97349.6 8.93数据来源国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 注此部分杭州包括主城区、萧山区、余杭区和 5 县市土地成交面积大幅缩水,价格微涨。2008 年 1-11 月,杭州市主城区共出让土地 38 宗,出让面积 104.07 万平方米,其中纯住宅用地 15 宗,平均楼面地价 6232 元/平方米,较去年同期上涨 21.26。图 42007 年与 2008 年同期土地成交类型及宗数对比05101520253035404550住 宅 用 地 商 业 用 地 商 住 用 地2007年 1-11月 2008年 1-11月数据来源国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)3、 市场行情篇2008 年的杭城楼市在平淡中开场,受春节的影响,一季度的成交虽然平淡但还算平稳,4 月,预计的上扬并没有出现,市场观望气氛显现,在被称为楼市风向标的人居展上,开发商和消费者相互试探,看客多买客少。6 月,天气开始炎热,传统淡季已经来临,成交量也确实低迷,上半年虽然平淡的过去,但楼市的暗流已然涌动,7 月,部分开发商提早开战,然而更多的人准备在“金九银十”大显身手,但万科在 9 月初的 7.5 折大优惠让众多人措手不及,一时间众说纷纭,硝烟四起,有跟进者,有抵制者,有观望者,价格回落已然开始,冬天来了,临近年关,杭城楼市渐行渐冷。3.1 供给大幅增加,需求同步萎缩,供需矛盾突出,去化压力巨大1-11 月,杭州主城区批准上市商品房 475.55 万平方米,较去年同期上涨 31.99,其中住宅批准上市面积为 401.3 万平方米,较去年同期上涨 35.6;商品房成交面积为245.31 万平方米,较去年同期下降 46.70,其中住宅成交面积为 184.77 万平方米,较去年同期下降 52.75。1-11 月,杭州主城区供销比达 1.94,市场供应充足,需求严重缩水,截至 11 月 30日,杭州主城区商品房可售面积达到 401.71 万平方米,创历史新高,其中七成以上为住宅,市场去化压力巨大。图 52008 年杭州主城区商品房供销对比数据来源杭州透明售房网、中国房地产指数系统(CREIS)图 62008 年杭州主城区住宅供销对比01530456075上 市 面 积 成 交 面 积数据来源杭州透明售房网、中国房地产指数系统(CREIS)3.2 价格起伏震荡,下行趋势明显1-11 月,杭州主城区商品房价格震荡起伏,进入三季度,价格回落趋势较为明显,但仍较去年同期小幅上扬,继续在高位运行。11 月,商品房成交均价为 14348 元/平方米,环比下跌 4.47,同比上涨 6.42;11 月,住宅成交均价 14804 元/ 平方米,环比下跌4.0,同比微涨 0.3。自万科 9 月 7.5 折大幅优惠冲击杭城楼市后,杭城住宅价格即开始松动,大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓,但增加附加值,给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜,相较之下,新盘的操作空间更大,10 月、11 月新开的楼盘定价都做出了调整,普遍低于事前摸底预想的价格 2000 元/平方米左右。图 72008 年杭州主城区商品房成交均价走势12929 14196 14059 1743513263 14159 13925155651794415020 14348-30-20-1001020300500010000150002000008.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11万平方米元成 交 均 价 环 比 涨 幅数据来源杭州透明售房网、中国房地产指数系统(CREIS)图 82008 年杭州主城区商品住宅成交均价走势13823 11857 14411 15846 13416 14076 1346417452 19488 1541714804-30-20-100102030400500010000150002000025000万平方米元成 交 均 价 环 比 涨 幅数据来源杭州透明售房网、中国房地产指数系统(CREIS)3.3 其他参考指标显示外围环境依然吃紧1-10 月,杭州市区城镇人居可支配收入达到 20418 元,较去年同期增长 10.4,与此同时,房价收入比为仍高达 16(已房屋面积 100 平方米计算),与此同时,房价租金比接近 400,市场环境不容乐观。此外,按照杭州市住房建设规划(2008-2012),未来五年内杭州具备开工条件的保障性住房建筑面积将达到 714 万平方米,10.79 万套,其中经济适用房建筑面积约200 万平方米, 4.17 万套;廉租住房建筑面积约 90 万平方米,约 1.4 万套;经济租赁房60 万平方米,约 1.2 万套。仅在 2008 至 2010 年,杭州要开工建设 50 万平方米的廉租住房,三年内分别解决低保标准 1.4 倍、1.7 倍、2 倍以下低收入家庭的住房困难。 与之对应,杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法,并扩大了申请范围,将“80 后”纳入进来。保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大,无疑有利于整个社会的安定繁荣,也是对当前房地产市场结构性调整的有力举措,有利于房价的合理回归,短期内不会对房地产市场造成带来较大冲击,而是会起到较好的补充作用。4、 企业运行篇上半年还风和日丽的杭城房产市场,在下半年急转而下,让很多企业措手不及,如何应对突变的市场环境,各家企业也是八仙过海各显神通。4.1 绿城房产生财有道绿城房产作为浙江房企的龙头老大,在全国也是排位前十的大型房企,2008 年,绿城加大了在总部杭州的投资力度,先后拿下位于蒋村临近的 4 幅地块,总建筑面积近 50 万方的土地,尤其是在春节后杭州市的首次土地出让上,经过数次争夺,一举夺得蒋村的两幅土地,楼面地价近 11000 元/ 平方米,除了感慨绿城房产的出手阔绰外,也让迷雾中的杭城楼市吃了一剂定心丸。6 月后,市场成交继续低迷,土地市场的成交也频现底价,此后,绿城又先后两次拿下蒋村的土地,楼面底价分别为 8260 和 7750 元/平方米,这两块地中还有 7 万多方的商业用地,相较第一次的拿地成本大幅降低。4 块土地的获得共花费了绿城 41.2 亿元的资金,而其中的近 50是由绿城的合作伙伴提供,这无疑是绿城实力和资本运作的完美结合。尽管 08 年的杭城楼市持续低迷,但绿城的产品销售依旧可圈可点。玉兰公寓的排队抢购让人误以为是 07 年的楼市重演,而其 16000 元/平方米的均价也较周边高出近 3000 元/平方米左右,品牌号召力可见一斑。其后,尽管万科打折,让楼市的销售愈加迷茫,但绿城玉兰公寓和蔚蓝公寓的“加法”销售,依然获得了市场认可,销量可喜。4.2 滨江集团顺势而动和绿城房产相比,滨江集团走了另一条路,作为本土的知名企业,滨江集团成为 08 年上市的房产第二股,上市无疑极大的拓宽了企业的融资渠道。08 年房地产市场步入调整期,上市后的滨江集团并没有因为资金的充裕而盲目扩张,而是一如既往的用心打造产品,寻找合适的机会,随着市场的低迷,杭州市出让的住宅用地大多价值较高,但愿意出手的仍然不多,相比之下,擅长在风险中把握机遇,拿地独到的滨江也延续了其一贯精准低价的拿地策略,一口吃掉了重机厂地块,总建筑面积近 50 万平方米,楼面地价不足 5000 元/平方米,共花费滨江集团 24.5 亿元,相较绿城集团的蒋村地块,地段位置更为优越,同样的住宅商业项目,楼面地价较绿城低了许多,不可不佩服滨江集团的拿地策略。楼盘销售层面,滨江集团同样不属于绿城,金色蓝庭、阳光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。但与绿城房产不同的是,由于项目首次开盘,滨江集团直接调低了开盘价,凭借出众的性价比获得了市场的认可,而其中阳光海岸更是一举就为滨江集团回笼资金 10余亿。为了更好的应对明年的房地产市场,10 月 16 日,滨江集团公布了发布公司债券发行方案,拟在中国境内发行本金总额不超过 10 亿元人民币的公司债券。5、 2009 年杭城楼市展望纵观 2008 年的杭城楼市,震荡起伏,居高不下的价格,再加上外部经济环境的影响,使得购房者的信心丧失,成交量大幅回落,楼市供需失衡,价格回调趋势明显。尽管从三季度开始,国家就出台了一系列的措施,地方政府也不断出台措施,给楼市以信心,也确实显现出了一定的效果,杭城楼市 11 月的成交量较 10 月大幅增长,但就此判断楼市回暖为时尚早,商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大,再加上 06、07 年出让的土地势必有部分将在 09 年上市,楼市 2009 年的销售压力巨大,预计 2009 年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行,供需比将减小,价格仍将回落。从目前的情况看,尽管信贷已有所放松,但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限,资金紧张的房地产企业将继续降价,房价仍有下探的空间。购买需求方面,因贷款利率不断下调,后续仍有下调空间,再加上此前各项政策利好,如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等,09 年,购房需求将得到释放,但仍不足以消化市场供应,预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。
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