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转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房发[2002]104号).doc

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川建厅房发[2002]104 号各市、州建设局,各市房地产管理局(处) 现将建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 (建住房[2002]74号)转发你们。为切实维护商品房买卖当事人的合法权益,根据国家房产测量规范和建设部文件规定,结合我省实际,现就我省新建商品房面积计算与权属登记管理的有关问题作如下补充规定,请一并认真贯彻执行。 一.商品房面积计算方法 商品房建筑面积分为套内建筑面积、共有建筑面积、公共配套房屋建筑面积。房屋建筑面积的具体测算,按照房产测量规范 (GB/T 17986.1─2000)8.2 的规定执行。 1.套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 ①套内使用面积套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。 ②套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积;套与套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙和外墙(包括山墙)等共有墙体,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 ③套内阳台建筑面积套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积一半计算建筑面积。 2.共有建筑面积同一幢房屋内共用的楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室及其他功能上为整幢房屋服务的公共用房的建筑面积,按水平投影面积计算共有建筑面积;套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)按水平投影面积的一半计算共有建筑面积。 3.公共配套房屋建筑面积指小区(院落)内,为多幢房屋服务的非经营性公共配套房屋建筑面积,如值班保安室、物业管理用房、配电房、自行车库等。幢内为多幢房屋服务的非经营性公共配套用房建筑面积计入公共配套房屋建筑面积。 4.幢内作独立使用(房地产开发企业销售、出租或自用、自营)的地下室、汽车库,以及车道、人防工程地下室等不计入共有建筑面积,也不计入公共配套房屋建筑面积。 二.共有建筑面积分摊方法 共有建筑面积按以下方法进行分摊 1.商品房共有建筑面积分摊以幢为单位进行,分摊的共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。为整幢房屋服务的共有建筑面积,由该幢房屋各套商品房共同分摊;为局部范围(功能区)服务的共有建筑面积,由受益的各套商品房分摊。公共配套房屋的建筑面积不得分摊计入房屋分户产权建筑面积范围。房地产开发企业必须按小区(院落)规划完成公共房屋的配套建设。 2.共有建筑面积分摊计算公式 ①分摊共有建筑面积套内建筑面积共有建筑面积分摊系数 ②共有建筑面积分摊系数共有建筑面积÷套内建筑面积之和 ③共有建筑面积整幢房屋建筑面积-套内建筑面积之和-不用分摊的建筑面积(幢内作为公共配套的房屋和作独立使用的地下室、汽车库、人防工程等建筑面积) 。 3.综合楼(包括商住楼、商务楼等)共有建筑面积的分摊办法 首先根据不同的使用功能将整幢房屋划分成几个功能区,计算出各功能区内的建筑面积和为所有功能区服务的共有建筑面积。然后将为所有功能区服务的公有建筑面积,按各自功能区内建筑面积之间的比例分摊成几个部份。 各功能区将分摊得到的幢共有建筑面积加上功能区内本身的共有建筑面积再各自进行分摊。幢内属非住宅功能区的,应参照上述方法将共有建筑面积分摊至各层,然后依照计算公式①、②按层内各户套内建筑面积分摊计算各套房屋的共有建筑面积;幢内属住宅功能区的,依照计算公式①、②按功能区各户套内建筑面积分摊计算各套住房的共有建筑面积。 三.销售商品房面积计价方法 1.商品房销售应当按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款。共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积不单独计算价格,其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。 2.房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、分摊共有建筑面积和公共配套房屋建筑名称及违约责任。 3.凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积,一律不得再进行重复销售;任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间与公共配套房屋原设计的使用功能。 四.商品房产权建筑面积登记 1.商品房屋的分户产权建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积两部分组成,记载入中华人民共和国房屋所有权证的“房屋状况”建筑面积栏内,同时在“附记”栏内用“其中套内建筑面积(计价面积)......,公共配套房屋(名称)......“的格式注明。 2.不计入分户产权的公共配套房屋建筑面积确权,在小区(院落)竣工综合验收合格后,房屋产权管理部门按“......小区(院落)公共配套房屋”统一办理新建房屋产权初始登记,由小区(院落)全体业主所共有。 3.独立使用的地下室、汽车库由产权人单独办理房屋产权登记。 4.小区(院落)总建筑面积=小区(院落)内各户的套内建筑面积+共有建筑面积+公共配套房屋建筑面积+独立使用的地下室、汽车库等具备独立使用功能房间面积 五.商品房面积争议的处理 1.在 2000 年 8 月 1 日房产测量规范实施之前,房地产开发企业已取得商品房预售许可证或新建房屋初始登记所有权证并已开始销售商品房的小区(院落) ,其公共配套房屋建筑面积已分摊计入房屋分户产权面积的,办理房屋产权登记时经房地产管理部门确认后,可将公共配套房屋建筑面积直接分摊计入房屋分户产权面积进行确权登记发证。自 2000 年 8 月 1 日起取得商品房预售许可证或新建房屋初始登记所有权证的商品房小区(院落) ,其公共配套房屋的建筑面积不再作为公摊面积计入房屋分户产权面积范围。 2.自本规定发布以前,已签订的商品房购销(买卖)合同,在产权登记时若买卖一方提出按本规定规定计算商品房套内建筑面积和共有建筑面积的,或房地产权属登记机关要求按本规定规定计算的,合同双方可对合同中约定的面积作调整,除合同对套内面积的约定与当时建设部和省有关文件规定有明显误差错误的以外,原则上应维持原合同约定的总价款不变;合同对套内面积的约定有明显误差错误的,且合同对面积发生误差的处理方式未作约定的,按照合同签订当时建设部和省有关文件的规定处理。自 2001 年 6 月 1 日起,合同约定的套内建筑面积与产权登记确权的套内建筑面积发生误差的处理方式,按照建设部令第 88 号商品房销售管理办法第二十条的规定处理。 3.小区(院落)未完成公共配套房屋建设的,房地产开发行政主管部门不予办理综合验收,应当责令房地产开发企业按照小区(院落)规划完成公共配套房屋建设后,方可组织综合验收。未经综合验收合格的小区(院落)不得交付使用,因此导致房屋交付延期的,房地产开发企业应当对购房者承担逾期交房的违约责任。
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