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建材行业十问十答:全景剖析老旧小区改造-20190810-长江证券-26页.pdf

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请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 26 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 建材行业 2019-8-10 十问十答全景剖析老旧小区改造 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 ? 关于老旧小区改造,这些问题值得关注与“旧改”、“棚改”的关系旧改即旧城改造,棚改即棚户区改造,旧改范围最大,包含老旧小区改造与棚改,棚改与老旧小区改造在概念上是相对的。是否是棚改的“接力”侧重有所不同,老旧小区改造不是“接力”,而是走新路。虽然投资总金额或低于棚改,但其针对性强、投资周期短的特点,使得老旧小区改造对改造项目中必需的建材品类需求有较好的短期拉动作用。关于资金来源从实际执行情况看,地方财政仍是资金的最主要来源。当前缺乏成熟、可推广的金融支持手段,主要受制于盈利模式困扰以及地方债务压力。其他多元融资渠道的探索持续进行,前景值得期待。关于总投资金额与改造范围按平均每个小区建筑面积 2-3 万平方米、单位建筑面积投资金额 100-200 元测算,中性估计全国 17 万个老旧小区改造总投资规模约为6375亿,乐观估计投资金额或超过万亿。资金约束影响改造项目的选择,涉及公共区域的外墙粉刷、道路整治、地下修缮是大多数改造必选项目。哪些区域最为受益综合2019年棚改目标与常住人口情况,山东、江苏、四川、河南、河北、浙江、安徽、江西等或最受益于老旧小区改造带来的需求拉动。老旧小区改造的受益标的三棵树(建筑涂料)、中国联塑(塑料管材)、东方雨虹(防水材料、保温材料、砂浆、建筑修缮),以及受益区域水泥龙头。? 详解老旧小区改造项目造价、用量与对主要建材的需求拉动测算方法1)推算小区单位建筑面积工程量;2)使用广联达工程计价软件测算并拆分主要工程的总造价与材料用量以及对应市场空间。测算结果若外墙全部使用乳胶漆,则外墙粉刷、外墙保温、屋面防水、路面硬化、管道改造等五项工程对应投资总额为6447亿,其中材料费用3964亿;若外墙使用真石漆体系,则上述投资总额为7758亿元,其中材料费用4992亿。 具体拉动按市价估算拉动金额,按用量计算拉动幅度,假设 3 年改造完毕,则主要品类分别为1、建筑涂料(乳胶漆体系下市场空间为431亿,年拉动建筑涂料需求 12,真石漆拉动将更多);2、塑料管道(市场空间 78 亿,年拉动总管材需求2.5);3、水泥(市场空间201亿,年拉动需求0.7);4、防水材料(市场空间173亿,年拉动需求11); 5、保温材料(市场空间1250亿,年拉动需求28)。上述测算仅考虑五项工程在特定产品下的空间和拉动情况,且部分工程在诸多地区为自选或未要求改造项目,与实际情况或有所出入。 [Table_Author]分析师 范超 (8621)61118709 fanchaocjsc.com.cn 执业证书编号S0490513080001 联系人 张弛 (8621)61118709 zhangchi8cjsc.com.cn 联系人分析师 [Table_QuotePic]市场表现对比图(近12个月) -32-19-67202018-8 2018-11 2019-2 2019-5 2019-8建材 沪深300资料来源Wind [Table_Doc]相关研究 东北与华北及华东水泥价差分析2019-8-4 如何看待沿江熟料提价2019-7-28 从南强北弱到南稳北强2019-7-21 风险提示 1. 老旧小区改造推进进度低于预期; 2. 地产投资增速大幅下滑。请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 26 行业研究┃深度报告 目录 一、老旧小区改造与“旧改”、“棚改”的区别 ................................................................................... 4 二、老旧小区改造的发展历程 ...................................................................................................... 5 三、老旧小区改造的资金来源 ...................................................................................................... 6 四、老旧小区改造的投资规模 ...................................................................................................... 7 五、老旧小区改造是否是棚改的“接力” ......................................................................................... 8 六、老旧小区改造将拉动哪些建材需求 ........................................................................................ 9 七、老旧小区改造对建材的拉动测算 .......................................................................................... 12 八、老旧小区改造哪些地区最为受益 .......................................................................................... 17 九、老旧小区改造的受益标的 .................................................................................................... 18 十、老旧小区改造有何深层意义与启示 ...................................................................................... 20 附录测算中重要假设以及各工程项目详细造价情况 ................................................................. 22 图表目录 图1安阳市殷都区隆昌社区改造前 ............................................................................................................................. 4 图2安阳市殷都区隆昌社区改造后 ............................................................................................................................. 4 图3沧州某待改造棚户区 ........................................................................................................................................... 4 图4贵州某待改造棚户区 ........................................................................................................................................... 4 图5长春旧城改造后的新建道路 ................................................................................................................................ 5 图6长春旧城改造中对公用管网进行改造 .................................................................................................................. 5 图7河北省老旧小区改造资金来源分布(亿元) ....................................................................................................... 7 图8秦皇岛提出的八个主要资金来源 ......................................................................................................................... 7 图92019年棚改计划大幅下滑(万套) .................................................................................................................... 9 图10河北定州市屋面防水改造不在老旧小区改造必选项目中 ................................................................................. 11 图11安徽增加节能改造项目的老旧小区单位投资显著高于一般小区 ...................................................................... 11 图12秦皇岛改造中某小区的未改造外墙(左)与已改造外墙(右) ...................................................................... 12 图13秦皇岛改造中某小区的地下雨水、污水改造工程 ............................................................................................ 12 图14建筑外墙涂刷面积估算经验公式 ..................................................................................................................... 13 图15各地区2019年棚改目标套数情况 ................................................................................................................... 18 图16各地区2018年常住人口数量对比 ................................................................................................................... 18 图17各地区2018年常住人口与2019年棚改目标套数排名情况 ............................................................................ 18 图18美国部分建材当年需求与历史峰值比值,建筑涂料需求最稳定 ...................................................................... 19 图19三棵树城市焕新解决方案 ................................................................................................................................ 19 图202018年中国联塑收入拆分情况 ....................................................................................................................... 19 图212018年中国联塑管道业务拆分情况(按收入) .............................................................................................. 19 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 26 行业研究┃深度报告 图22全国建筑渗漏率居高不下 ................................................................................................................................ 20 图23东方雨虹建筑修缮业务服务内容 ..................................................................................................................... 20 图24美国新建住房销售占比整体呈下降趋势(千户) ............................................................................................ 21 图25美国建筑涂料行业中,重涂占比较高 .............................................................................................................. 21 图26美国石膏板需求中,维修改造占比逐步提升 ................................................................................................... 21 图27我国房屋新开工面积、商品房销售面积仍在历史高位(万平方米) ............................................................... 21 图28部分城市二手房交易占比情况,占比总体呈上升趋势 ..................................................................................... 21 表1部分省级老旧小区改造相关政策 ......................................................................................................................... 5 表2老旧小区改造被逐步提高到国家高度 .................................................................................................................. 6 表3主要部门和领导对老旧小区资金来源的表述 ....................................................................................................... 6 表4老旧小区改造投资强度测算 ................................................................................................................................ 7 表5全国17万小区对资额总规模测算(亿元) ........................................................................................................ 8 表6棚改重要事件一览 ............................................................................................................................................... 8 表7北京市老旧小区改造整治菜单 ........................................................................................................................... 10 表8广州市老旧小区改造要素列表 ........................................................................................................................... 10 表9不同地区对部分改造项目的具体要求 ................................................................................................................ 11 表10河北老旧小区改造中,不同出资单位对应的改造项目各有侧重 ...................................................................... 11 表11部分地区老旧小区改造案例 ............................................................................................................................. 12 表12安徽部分城市2019年老旧小区改造涉及小区情况 ......................................................................................... 14 表13部分工程对应工程量测算情况 ......................................................................................................................... 14 表14各项工程的单位建筑面积造价情况以及全国造价估算情况 ............................................................................. 15 表15测算老旧小区改造各个主要项目中建材使用情况 ............................................................................................ 16 表16老旧小区改造对主要建材的拉动情况 .............................................................................................................. 17 表17各项工程对应测算细项情况 ............................................................................................................................ 22 表18各个工程项目综合单价情况 ............................................................................................................................ 22 表19各个工程项目详细人、材、机构成 .................................................................................................................. 23 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 26 行业研究┃深度报告 一、老旧小区改造与“旧改”、“棚改”的区别 城镇老旧小区泛指建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在住建部、发改委、财政部印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知中明确指出,老旧小区应为城市、县城(城关镇)建成于 2000 年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。 图1安阳市殷都区隆昌社区改造前 图2安阳市殷都区隆昌社区改造后 资料来源安阳市殷都区清风街道办事处微信公众号, 长江证券研究所 资料来源安阳市殷都区清风街道办事处微信公众号, 长江证券研究所 旧改即旧城改造,棚改即棚户区改造,三个概念中,旧改范围最大,包含老旧小区改造与棚改,而棚改与老旧小区改造概念则在概念上是相对的。棚改与老旧小区改造走的路线截然不同。主要体现在 1、面对环境不同棚改面向的棚户区,指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。与老旧小区相比,棚户区居住条件更差,安全隐患更大。 2、改造方式不同老旧小区改造强调“改”,棚户区改造强调“拆”。正因为棚户区各项设施严重不足、安全隐患较大,且很多为简易房屋、危房,很难局部改造实现正常居住功能,因此棚改强调以拆为主,并采用保障房等实物安置或货币化安置的方式对居民进行安置。 图3沧州某待改造棚户区 图4贵州某待改造棚户区 资料来源搜狐焦点,长江证券研究所 资料来源新浪网,长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 26 行业研究┃深度报告 旧改在概念上包含老旧小区改造与棚改。在城市发展过程中,基础设施陈旧老化、功能逐步落后等问题逐步暴露,旧城改造成为了城市发展升级过程中的必经之路。除老旧小区改造与棚改之外,旧城改造还包括城市空间重新规划、城市功能布局调整、城市基础设施建设与维护等,投资额更大、覆盖面积更广。 图5长春旧城改造后的新建道路 图6长春旧城改造中对公用管网进行改造 资料来源长春市政府官网,长江证券研究所 资料来源长春市政府官网,长江证券研究所 二、老旧小区改造的发展历程 由于我国 1998 年才宣布住房商品化改革,建成于 2000 年以前的小区大部分都是原来的单位住宅等,由单位负责物业管理和维修。随着住宅商品化改革推进,这些小区住宅被大量出售,原有的单位维护与物业管理撤离,大量小区陷入缺乏管理状态。在建造时期本身就缺乏现代化的公共设施投入在后继缺乏投入的情况下变得更加破败,“四老一差”(街巷老、院子老、房子老、设施老、生活环境差)问题凸显,严重影响了小区居民的生活体验与质量。 随着老旧小区的改造的重要性愈发凸显,全国各地的老旧小区改造工作陆续启动。 2017-2018 年,住建部开启老旧小区改造试点,各个省份纷纷出台政策跟进。2017 年底,住建部在厦门、广州等 15 个城市启动了城镇老旧小区改造试点。进入 2018 年,各个地区密集推出老旧小区改造计划与方案,例如河北印发河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)、上海印发上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划2018-2020年等。 表1部分省级老旧小区改造相关政策 时间 地区 相关政策 2017.3 天津 中心城区老旧小区及远年住房改造工作方案 2017.7 山东 山东省老旧住宅小区整治改造导则(试行) 2018.2 上海 上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020) 2018.2 湖南 城市老旧小区提质改造三年行动方案2018-2020 2018.3 北京 老旧小区综合整治工作方案2018-2020年 2018.5 河南 河南省住房和城乡建设厅关于开展老旧小区改造摸底调查及试点工作的通知 2018.7 吉林 吉林省城市老旧小区整治提升实施方案 2018.6 黑龙江 关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见 请阅读最后评级说明和重要声明 6 / 26 行业研究┃深度报告 2018.9 河北 河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年) 2018.11 广东 广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知 2019.3 青海 青海省老旧住宅小区综合整治工作实施意见 2019.4 江西 江西省城市功能与品质提升三年行动2019年工作方案 资料来源各部门官网,长江证券研究所 进入 2019 年,老旧小区改造上升到国家高度,推进步伐加速。2019 年 3 月 5 日,李克强总理在今年政府工作报告中对城镇老旧小区改造工作作出部署。2019 年 4 月15日,住房和城乡建设部会同发改委、财政部,印发了关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知。2019 年6 月 19 日,李克强总理主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造工作。2019 年 7 月底,中共中央政治局会议再次提出实施城镇老旧小区改造等补短板工程。随着老旧小区改造被上升到国家高度,推进步伐有望加速。 表2老旧小区改造被逐步提高到国家高度 时间 相关政策 2017年底 住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点 2019.3 李克强总理在今年政府工作报告中对城镇老旧小区改造工作作出部署 2019.4 住房和城乡建设部会同发改委、财政部,印发了关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知 2019.6 李克强总理主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造工作 2019.7 国务院新闻办举行政策例行吹风会,住建部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况 2019.7 中共中央政治局会议提出稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造等补短板工程 资料来源各部门官网,长江证券研究所 三、老旧小区改造的资金来源 多元统筹资金助推老旧小区改造。根据相关政策表述,老旧小区改造的资金主要按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进,采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金,以改造试点城市秦皇岛为例,该市提出了包括财政出资、原产权单位出资、小区公共收益、社会企业资助等8项资金来源。 从实际执行情况看,地方财政仍是资金的最主要来源。以河北老旧小区改造方案为例,全省三年总任务共需改造资金129.6亿元,其中市政专营单位可筹集约6.5亿元,小区原产权单位可筹集约5.2 亿元,居民个人可筹集约5.6 亿元,其余112.3 亿元由市、县两级财政筹集,市、县两级财政出资占比达87。与河北情况类似,目前全国范围内老旧小区改造的出资主体都地方政府,市、区配比出资并结合中央、省级的部分奖补,构成了老旧小区改造最主要的资金来源。 表3主要部门和领导对老旧小区资金来源的表述 时间 来源 相关表述 2019年4月 关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知 推动地方创新改造方式和资金筹措机制,按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进,采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。 2019年6月 国常会 创新投融资机制,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。 请阅读最后评级说明和重要声明 7 / 26 行业研究┃深度报告 2019年7月 国务院办公厅政策吹风会 老旧小区改造引入金融支持,是一个非常有空间、有工作余地的工作。我们将会同有关部门,通过深入调研,摸清情况,鼓励地方大胆探索,总结成功经验,找到可行路径和方法,再来推广。 资料来源各部门官网,长江证券研究所 图7河北省老旧小区改造资金来源分布(亿元) 图8秦皇岛提出的八个主要资金来源 资料来源河北省政府官网, 长江证券研究所 资料来源搜狐网, 长江证券研究所 当前缺乏成熟、可推广的金融支持手段,主要受制于盈利模式困扰以及地方债务压力。不同于公路、机场等具备明确、成熟盈利模式的项目,老旧小区改造公益性更强,且不同于棚改涉及到土地,盈利模式更缺乏,引入社会资本介入存在难度;另一方面,在防范化解地方政府债务风险的背景下,通过政策性贷款或银行贷款等方式引入金融支持或难以大范围推广。因此在盈利模式与债务压力的制约下,短期内老旧小区改造的资金或仍主要将主要由地方政府财政出资构成。 其他多元融资渠道的探索持续进行,前景值得期待。尽管存在困难,但各个地区仍然积极推进多元融资渠道的探索。除管线单位、原产权单位以及居民自行筹资外,北京引入“代建租用”模式为老旧小区加装电梯,业主委托第三方作为实施主体负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费;广州较早引入万科参与恩宁路旧城微改造项目,并在恩宁路二期中成立“共同缔造”公众参与委员会开启新的探索。此外,农业银行近日印发关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知,要求抢抓城镇老旧小区改造市场机遇,积极开展跨部门联动营销和综合服务。 四、老旧小区改造的投资规模 从目前已经公布的改造计划/执行情况估算全国老旧小区改造投资强度,各地区单位建筑面积投资金额约为100-200元/平方米,平均每个小区投资金额约为200-1300万不等。考虑到小区个体间规模差异较大,根据建筑面积估算投资总额相对准确。 按平均每个小区建筑面积2-3万平方米、单位建筑面积投资金额100-200元测算,中性估计老旧小区改造总投资规模约为6375亿元,乐观估计投资金额或超过万亿。 表4老旧小区改造投资强度测算 地区 改造小区数量 建筑面积 (万平方米) 金额 (亿元) 投资强度 (元/平方米) 投资强度 (万元/小区) 备注 河北省 5739 11500 129.6 113 226 2018-2020年 请阅读最后评级说明和重要声明 8 / 26 行业研究┃深度报告 安徽省 523 1871 25.9 138 495 2019年 辽宁营口市 31 184 2.5 135 803 2019年 辽宁鞍山市 41 396 5.5 139 1341 2016-2017年 山东淄博市 90 491 6.0 122 667 2018年 内蒙古呼和浩特市 1755 2327 48.6 209 277 截至2016年底 新疆昌吉市 62 297 5.6 190 910 2017-2018年 算数平均值 150 674 加权平均值 131 272 资料来源各部门官网,长江证券研究所 表5全国17万小区对应投资总规模测算(亿元) 小区面积测算(平方米,亿平方米) 单个小区建筑面积 2.0 2.5 3.0 小区总建筑面积 34 42.5 51 单位建筑面积投资额 (元/平方米) 100 3400 4250 5100 125 4250 5313 6375 150 5100 6375 7650 175 5950 7438 8925 200 6800 8500 10200 资料来源长江证券研究所 五、老旧小区改造是否是棚改的“接力” 我国棚改政策已经延续十余年,历经从地方向全国推广,从工矿、林区到城镇棚户区过渡,安置方式也在不断变化。具体来看,棚改可以分为三个阶段,第一阶段是2004-2014年,实物与货币化安置并重,受限于资金问题,这一阶段棚户区改造进度相对缓慢;第二阶段为 2014 年至 2017 年,安置模式重心转向货币化安置,PSL 是货币化安置主要的资金来源;第三阶段为 2017 年至今,在房价大幅上涨等压力下,货币化安置被逐步收紧,棚改目标也在2019年4月被下调至285.3万套,较2018年目标下降近51。 表6棚改重要事件一览 时间 事件 2005年4月 辽宁省抚顺市莫地沟棚户区开始动迁改造 2005年10月 原建设部印发关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见 2008年11 月 中央出台扩大内需10项措施,提出加快建设保障性安居工程,加快棚户区改造。棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程 2009年12月 住建部、国家发改委、原国土资源部等六部门联合印发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 2009年12月 国务院在山西大同召开全国城市和国有工矿棚户区改造工作会议 2013年3月 十二届全国人大一次会议决定,今后5 年改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000 万户 2013年7月 国务院办公厅印发关于加快棚户区改造工作的意见,提出全面推进各类棚户区改造 2014年8月 国务院办公厅印发关于进一步加强棚户区改造工作的通知,要求重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造 2015年6月 国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见,制定2015年~2017年棚改三年计划,首次提出积极推进棚改货币化安置 2015年8月 住建部、国开行联合发布关于进一步推进棚改货币化安置的通知,要求各地货币化安置比例不低于50 请阅读最后评级说明和重要声明 9 / 26 行业研究┃深度报告 2017年5月 国务院总理李克强主持召开国常会,会议确定,实施 2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持 2017年8月 住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发关于申报2018 年棚户区改造计划任务的通知,明确商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式 2017年11月 住建部会同开发银行、农业发展银行印发关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知,进一步明确对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持 2018年4月 财政部、住建部发布试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法,明确发债主体为省一级政府及省政府批准的计划单列市,时间不得超过15年 2018年8月 长春发布关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置 2019年4月 财政
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