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中国房地产的现状和未来发展趋势.doc

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中国房地产的现状和未来发展趋势 内容摘要从1998年到2007年,中国房地产经历了发展的黄金十年。十年间,中国商品房销售面积平均每年增长24.3,销售额平均每年增长33.2。而到了2008年,收到美国次贷危机的影响,中国房地产市场出现全面萎缩,房地产交易量和房价双双下跌。统计2008年商品房销售面积下降19.7,销售额下跌20.1。之后,中央政府刺激经济复苏,推行了比较宽松的信贷政策,这大大促进了房地产业的发展,房地产市场迅速复苏,触底反弹。可是由于缺乏监管和强有力的政策干预,发展到今天,房地产业已成为巨大的泡沫产业。面对这种情况,一场在房地产市场的改革势在必行,但是怎么改,改到什么程度,“房地产方舟”是要硬着陆还是软着陆,房地产的未来又会怎样,这些与民生息息相关的问题一直吸引着人们的关注。 关键词房地产 政策 改革 政府 “新国八条” 未来趋势 改革开放以来,中国连续三十多年实现了经济两位数增长,创造了世界上独一无二的经济繁荣奇迹,然后这三十多年的经济飞速发展,并没有拉动中国老百姓的幸福指数一路飙升,相反,在今天我们感到的是生存越来越困难。就目前最能直接反映这个问题的就是房子问题,中国的房价高得离谱得一般老百姓工作一辈子不吃不喝甚至还买不起一幢四五十平米的房子,有的人虽然买了房,但却成了一辈子的房奴。住房问题系重大民权民生问题,中央政府一次次三令五申要控制房价,然后采取的一些列措施似乎都收效甚微,房价难以调控,导致了今天房地产业巨大泡沫的状况。为何中国房价如此不受控制这还的从国家发展战略和房地产本身的性质说起。 中国从1978年开始改革开放,但是之前中国先后经历了“大跃进”、三年饥荒、十年文革,经济遭到严重破坏,国内思想禁锢,没有创新源泉,而复杂的国际形势要求中国必须快速地发展,才有可能在世界上站稳脚跟,在国际事务中有发言权。先天不足加上后天国际上个势力的不支持,中国无法获得很多真正有价值的竞争力投资,于是国家把发展战略放在了国内的房地产业上。首先说明,中国实行的是土地公有制,土地归国家所有,土地不允许买卖但可以承包、出租,根据这些条例,国家首先可以在出租、承包、转让土地使用权的环节中获取大量收入,而房地产也是一个巨大的产业链,在建筑过程中不光包括土地,还包括了建筑钢材、水泥、建筑材料、家居装修、家电购买等等一系列产业,可以说,一个房地产业可以同时拉动很多相关产业蓬勃发展,同时,建筑工地需要大批建筑工人,这样又拉动了就业。正因为房地产行业在拉动经济中起着如此大的作用,国家一直把房地产业看做是经济增长最好用的手段之一,直至今天,房地产业依然是中国经济的支柱性产业之一,房地产增加值在中国经济总量增加值里占到了6。 其实纵观整个中国房地产市场,从黄金十年算起,九八年到零七年,随着经济的发展,中国房价一直在涨,不过在零七以前涨幅不大,房价开始飙升是在零七以后,到了2009年,中央政府为了摆脱美国次贷危机影响,推行了宽松的信贷政策,个人住房贷款利率仅为3.33,这大大刺激了房地产市场的发展,然后炒房团开始介入,大炒房价,散步房价只升不降的谣言,于是,盲目的投机性买房引发了房价增长过快,高房价使得房地产投资商们在房地产市场又进行新一轮的投资,在土地竞价中以高价拿到土地,在高地价的催生下,高房价再次应孕而出。房地产开始走向泡沫化。此后每一年房价的成倍增长只是泡沫被吹大的一个结果而已。就重庆而言,据统计,零七年,重庆主城区平均房价为3568元/平方米,而到了2010年,秋季房交会结果显示,2010年重庆主城区平均房价达到了6075元/平方米,短短三年时间重庆房价翻了一番,这可以说绝对是房地产泡沫催生的结果。除了国家政策,大众的思想也是控制房价居高不下的一个重要因素。在中国传统的社会观里面,要有一个稳定的居所才会有一段稳定的婚姻,从而演变成了今天的买一套房成为了结婚的首要充分条件,也正是因为这种观念,使得购房需求几乎没有了弹性,因为无论房价如何高涨,总是有人要买至少一套房,因为他必然要结婚,所以房地产商才会如此肆无忌惮的拉高房价。 从2010年开始,国家关注到了房价对民权民生的影响,而在民间,要求政府控制房价的呼声也是越来越大,据此,国家出台了一系列调控措施,成为“国十条”,包括保障性住房建设、上调准备金率、央企退出房地产市场、控制二套房等等,但是收效甚微,全国大城市房价依然还是芝麻开花节节高。那么,怎样才能有效控制房价成了一个关乎国计民生的问题。 我个人认为,国家在一零年提出的控制政策在理论上是合理可行的,但是他忽略了一个东西,那就是真正实施政策的国务院下属的部门及各实际地方政府,而一旦这些改革措施涉及到了地方政府和各部门的利益,那么政策的实施就会产生扭曲,从而达不到实际的效果。首先,我们可以设想,如果房价一直持续走高,那么获利者将会是谁。是商业银行、地方政府和房地产商。因为房价的高走,贷款买房几乎成为了普通百姓能够拥有住房的唯一条件,由此,商业银行就可以从贷款利息中获得利润;对于地方政府而言,有了高房价,就有了GDP,尤其是在自身自然资源就不丰富、社会资源也比较贫乏的省市,房地产几乎就意味着GDP,所以,从地方政府的态度上来看,为了自身的利益,他们是不太愿意房价跌落的;最后房地产商获得巨大利润,上缴的税费也就会越多,这又成为了地方政府财政收入的来源之一,所以房价才会如此地难以调控。 时间走到2011年,房地产业的泡沫已被吹得巨大无比,随时都有破灭的可能,为了避免日本式的悲剧在中国重新上上演,中央政府痛下决心,一定要拿掉“高房价”这顶帽子,于是在2011年1月26日,中央推出了八条房地产市场调控措施,被称为“新国八条”。“新国八条”以“限购”为主体中心,涵盖了增加交易税、严格控制住房土地供给、进一步加强保障房建设等内容,在旧的“国十条”基础上增加了差别化住房信贷政策、严格税收把关,打击炒房团等内容。 备受期待的“新国八条”政策出台以后,全国楼市并没有像想象中的那样受到控制,相反,在政策压力下,北京等一批大城市甚至还出现了“三抢”现象,抢买房、抢过户、抢贷款。表现平淡,是人们对于“新国八条”效应失望的评价,也确实是这样,在过去的半年里,“新国八条”始终没有给房地产市场带来过什么直接影响。 然而,随着历史向前推进,这一拐点终于在十月中下旬出现,虽然它姗姗来迟,但我们可以发现,“新国八条”确实起作用了,就重庆今年的秋交会而言,重庆主城区平均房价为5900元左右,同比下降1.7,而交易量更是惨淡,同比下降68.93。万科、龙湖等一大批房地产巨头都宣称要“过冬”。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样,降幅最大估计也就是15左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。 虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30到50,以前买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。 材料数据来源www.baidu.com www.sina.com www.souhu.com 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